在人民银行宣布设立保障性住房再贷款的近一个月后，6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。中国人民银行行长潘功胜在会上透露，近日，人民银行将和金融监督管理总局尽快印发保障性住房再贷款的具体实施规定，明确监管政策和操作流程。
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保障性住房再贷款政策有何重点？
日前人民银行宣布设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。同时，统筹考虑政策衔接，将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
人民银行行长潘功胜表示，保障性住房再贷款具有三方面功能，一是通过市场化方式加快推动存量商品房去库存；二是加大保障性住房供给；三是助力保交房及“白名单”机制。
从保障性住房再贷款的支持领域看，人民银行货币政策司司长邹澜表示，要做到四个精准。收购主体精准，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求；收购对象精准，收购对象严格限定为房企已建成未出售商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房户型、面积标准；收购用途精准，收购的商品房定向用于保障性住房，需符合国务院关于规划建设保障性住房的指导意见要求；资金用途精准，地方国有企业获得的贷款资金要单列账户、单独核算、专款专用、封闭管理。
同时，邹澜表示，房企出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的，可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设在本市的未完工项目。
对于近期有意愿使用保障性住房再贷款的城市政府，潘功胜进一步表示，可重点开展六方面工作，一是加强统筹协调，建立工作机制；二是确定一至两家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体；三是建立项目筛选，购买和分类环节，严格规范化运营；四是在地方权限内安排适当的财税政策支持；五是动态掌控保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行；六是加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循法律规定和协议约定。
此外，金融监督管理总局大型银行监管司司长李文红表示，在人民银行和金融监管总局联合印发保障性住房再贷款的具体实施规定通知后，希望各全国性银行要及时学习通知内容，严格按照通知要求做好相关工作，特别是要准确把握以需定购原则，认真评估配售或租赁方案，科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。
租赁住房贷款支持计划成效如何？
事实上，租赁住房贷款支持计划是保障性住房再贷款出台前消化存量住房的有力举措。
据了解，自2023年推出以来，租赁住房贷款支持计划在济南、郑州等8个城市试点有序落地，支持当地市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。经过一年多试点，商业可持续租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。
从试点城市的工作看，初步达到了预期目标。比如，济南市副市长任庆虎介绍，济南于2023年4月成功落地租赁住房贷款支持计划试点。一年多来，济南市累计购置租赁项目53个，房源3.05万套、210万平方米，总投资额约233亿元，全市获得商业银行授信142.77亿元，发放贷款金额64.43亿元。
济南城发集团是租赁住房贷款支持计划试点下首单贷款落地企业。该集团董事长吴力表示，截至2024年5月底，集团利用租赁住房贷款支持计划试点资金完成投资购置项目42个，总面积约182万平方米，房源约2.56万套，总投资额约186亿元。截至目前，已交付项目13个，其中7个项目投入运营、房源3586间、建筑面积16.42万平方米，当前平均出租率90%；计划2024年下半年再开业6个项目、房源约3113间、建筑面积13.52万平方米。
8个试点城市中的天津市和重庆市等城市也成效显著。天津市副市长范少军介绍，截至目前，天津市通过贷款支持计划市场化收购租赁住房项目11个，涉及房屋2663套，建筑面积28.28万平方米，已授信43.39亿元，发放专项贷款36.9亿元，已收购项目综合偿债覆盖率达到114%。
重庆市副市长商奎介绍，截至目前，首批收购项目签约仪式上签约项目6个、27.86万平方米。其中已完成项目3个、9.26万平方米、房源1020套，交易总额5.05亿元，银行贷款3.41亿元。首个项目将于6月底开业运营。
值得一提的是，租赁住房贷款支持计划的有序落地，商业银行的鼎力支持也必不可少。工商银行副行长张守川介绍，试点工作推出后，8家试点城市分行迅速与城市政府、专业化经营主体开展对接，靠前参与城市方案制定，出具金融服务方案。
张守川进一步介绍，比如，在济南，第一时间向实施主体提交综合服务方案，开通绿色审批通道、率先实现全国首笔贷款投放；在重庆，积极参与重庆市人民政府试点工作方案拟定工作，共同选定合格专业化经营主体；在郑州，协助运营主体合理选择房源、合理确定收购价格，设计融资方案。“总体来看，通过银政企的高效协作，既有效保证了房屋的快购快租，商业的可持续，也有效支持了融资的快速落地，风险的可控制。”他说。
建设银行副行长王兵表示，对于支持计划支持的贷款项目，该行给予内转价格优惠，以降低分行的资金成本，提高分行办理业务的积极性，同时将低成本资金传导到客户，降低企业的财务成本。
如何做好政策工具衔接？
关于如何做好租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理的政策衔接，重庆市副市长商奎表示，下一步，重庆市将按照小步快走、分批实施的原则，做好租赁住房贷款支持计划与保障性住房再贷款政策的衔接，积极推进收购已建成未出售商品房用作保障性住房配售或租赁，统筹用好现有金融政策，促进房地产市场平稳健康发展，为保障社会民生作出积极贡献。
郑州市副市长王鸿勋表示，郑州市计划全面开展收购存量商品房用作保障性住房工作，重点做好三方面工作，一是完善郑州市收购方案，确定收购定价机制；二是选定试点项目开始收购准备工作，由收购主体提前对接项目和贷款银行；三是尽快出台配套政策，公布房源信息，组织配租配售报名。
国有大行也将继续发挥主力军作用，统筹做好消化存量房产和优化增量住房的金融服务。张守川表示，工商银行将认真落实保障性住房再贷款工作要求，做好与租赁住房贷款支持计划的有序衔接，及时制定行内保障性住房再贷款配套制度和操作细则，支持城市主体收购已建成存量商品房用作保障房的合理融资需求，促进消化城市存量商品房库存。
同时，张守川还表示，工商银行愿与各市县政府和收购主体加强对接，提早参与城市保障房收购方案制定，发挥工行专业优势，协助政府定规划、选主体，“一城一策”定制金融服务方案，加快构建城市“市场+保障”住房供应体系。
业内普遍认为，保障性住房再贷款等结构性货币政策工具，将为加快实施“租购并举”住房制度，促进房地产市场健康发展提供重要保障。
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